O mercado de leilões imobiliários tem atraído cada vez mais investidores interessados em imóveis residenciais com potencial de valorização.
Nesse cenário, o modelo conhecido como fix–and-flip — que consiste em adquirir o imóvel em leilão, reformá-lo e revendê-lo a preço de mercado — vem ganhando força no Brasil. No entanto, especialistas alertam que a operação envolve riscos jurídicos relevantes e que a segurança do investidor depende de uma assessoria especializada.
Embora os leilões sejam tradicionalmente vistos como oportunidades de aquisição com preços abaixo do mercado, os procedimentos judiciais e extrajudiciais exigem atenção redobrada. O edital do leilão, documento que rege a operação, deve ser analisado em detalhe para compreender prazos, responsabilidades e condições de pagamento. Além disso, a matrícula do imóvel precisa ser verificada para identificar a existência de hipotecas, penhoras, usufrutos ou qualquer outro ônus que possa comprometer a futura escritura.
Outro ponto crucial está nos débitos propter rem, como taxas de condomínio e impostos como o IPTU. Esses valores acompanham o imóvel e passam a ser responsabilidade do novo proprietário, independentemente de quem tenha gerado a dívida. “É justamente nesse ponto que a diligência jurídica faz a diferença. Muitos investidores não calculam os custos ocultos e acabam vendo a margem de lucro comprometida”, explica o advogado Leandro de Paula Costa, especialista em Direito Imobiliário e autor de artigo científico publicado sobre o tema em revista internacional.
Além da análise documental, a situação de posse deve ser considerada. Muitos imóveis adquiridos em leilão ainda se encontram ocupados, o que pode gerar necessidade de medidas judiciais para a desocupação. Esse fator impacta o cronograma de reformas e, consequentemente, o tempo de retorno do investimento. O acompanhamento de um advogado garante que o processo de imissão na posse seja conduzido de forma eficiente, reduzindo riscos de litígios e atrasos.
O modelo fix-and-flip só se mostra rentável quando todas as etapas — aquisição, reforma e revenda — são juridicamente seguras. Para isso, é fundamental que o investidor tenha clareza sobre o estado do imóvel e de sua documentação antes de dar um lance. Visitas in loco, análise criteriosa de certidões e planejamento de custos devem ser tratados como parte integrante da estratégia de investimento.
Na visão de Leandro, o papel do advogado especializado não é apenas o de solucionar problemas, mas o de preveni-los. “A consultoria jurídica protege o patrimônio do cliente. A cada imóvel analisado, não olhamos apenas a oportunidade financeira, mas também a viabilidade legal de transformar aquele bem em um ativo líquido e seguro para revenda”, afirma.
A experiência mostra que o entusiasmo pela oportunidade de lucro rápido não pode se sobrepor à cautela. O leilão, quando conduzido sem o devido cuidado jurídico, pode transformar-se em uma fonte de prejuízos. Já quando aliado à atuação profissional especializada, o fix-and-flip se revela uma estratégia sólida para diversificar investimentos no mercado imobiliário brasileiro.